Una de las principales inquietudes tras el anuncio del aumento del 23,7% del salario mínimo, realizado por el presidente de la República, Gustavo Petro, es el impacto que esta medida puede tener sobre los costos de vivienda, en especial sobre las cuotas de administración en conjuntos residenciales, y las posibles decisiones de ajuste que podrían afectar los esquemas de seguridad en la propiedad horizontal. De acuerdo con especialistas del sector, estos valores suelen definirse a partir de variables como el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el salario mínimo legal vigente.
En este contexto, el presidente de la Federación Nacional de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), Mario Ramírez, explicó en entrevista con La FM cómo se determinan los incrementos en las cuotas de administración, cuáles son los factores que inciden en su ajuste, el papel de las asambleas de copropietarios y los alcances legales que regulan estas decisiones dentro del régimen de propiedad.
¿De qué depende el aumento de la cuota de administración?
El presidente de Fedelonjas explicó que el incremento de las cuotas de administración depende del presupuesto que elabore cada administración junto con su consejo de copropietarios. Según las estimaciones del gremio, los aumentos podrían ubicarse entre el 18% y el 20%, como consecuencia del alza en los costos operativos.
Ramírez señaló que los servicios de vigilancia y aseo concentran entre el 60% y el 65% del presupuesto de una copropiedad y están directamente vinculados al aumento del salario mínimo. Precisó que el salario mínimo registró un incremento del 23,7%, lo que tiene un impacto directo sobre estos rubros. “Esto afecta prácticamente a todos los colombianos bajo el régimen de propiedad horizontal”, afirmó en la entrevista.
El dirigente gremial aclaró que el ajuste en las cuotas no es una decisión automática, sino el resultado de la estructura presupuestal de cada conjunto residencial. En ese sentido, fue enfático en que el presupuesto debe presentarse año a año ante la asamblea general, que es el órgano máximo de decisión. Indicó además que los administradores no pueden aumentar las cuotas de manera unilateral mediante circulares. “Es vital que los propietarios asistan a estas asambleas y revisen los rubros”, señaló.
Ramírez explicó que, en algunos casos, las asambleas del año anterior dejaron aprobado que el incremento estuviera atado al salario mínimo, lo que permite que el cobro con el aumento se aplique desde el primero de enero. No obstante, recordó que los presupuestos deben ser ratificados en las asambleas que se realizan durante el primer trimestre del año.
Añadió que no todos los rubros crecen al mismo ritmo del salario mínimo, por lo que las administraciones están obligadas a presentar un presupuesto detallado para su evaluación. Frente al aumento de costos, indicó que algunas copropiedades han comenzado a explorar alternativas para equilibrar sus finanzas, entre ellas la automatización y ajustes en los servicios de vigilancia y aseo.
Recortes en seguridad y ajustes presupuestales en propiedad horizontal
Ramírez señaló que el aumento de los costos laborales ha llevado a que algunas copropiedades revisen sus esquemas de seguridad como parte de los ajustes presupuestales. “Muchas copropiedades están empezando a ajustar sus estructuras”, afirmó, al explicar que se están evaluando alternativas como la automatización, la reducción de personal o el cierre de porterías.
Subrayó que este tipo de decisiones “deben ser sometidas a la asamblea general de copropietarios” y contar con la aprobación correspondiente, según las necesidades y condiciones de cada conjunto residencial. Asimismo, Ramírez indicó que sustituir empresas de vigilancia por vecinos sin la formación requerida conlleva riesgos. “Es riesgoso dejar la vigilancia en manos de personas que no son idóneas”, sostuvo, al precisar que este tipo de medidas debe analizarse con cautela.
Añadió que las copropiedades son propiedades privadas, por lo que la responsabilidad sobre la administración y las decisiones adoptadas recae en la propia copropiedad.
¿Hay topes legales y qué decisiones pueden tomar las asambleas?
El presidente de Fedelonjas aseguró que no existe un tope legal determinado para el incremento de las cuotas de administración. Indicó que algunos reglamentos internos establecen aumentos con base en el IPC y otros en el salario mínimo, pero aclaró que la ley no fija un límite específico. Todo depende de lo que se apruebe en el presupuesto.
Sobre el quórum, explicó que si no se logra en la primera convocatoria, el reglamento define un nuevo llamado. En esa segunda sesión, la asamblea puede decidir con el número plural de asistentes. En cuanto a decisiones como cerrar porterías o retirar personal, afirmó que cualquier medida debe ser sometida a la asamblea general y aprobada según las necesidades del conjunto.
Frente a la sugerencia de no subir las cuotas por encima del IPC, Ramírez afirmó que no es viable compensar un servicio que sube 23% con un IPC del 5,1%. Indicó que, de hacerlo, la copropiedad tendría que usar fondos de reserva o reducir gastos en otras áreas. Finalmente, aclaró que los arriendos solo pueden incrementarse según el IPC y estimó que cerca de 14 millones de hogares viven bajo el régimen de propiedad horizontal.
*Este contenido fue escrito y producido por una inteligencia artificial bajo supervisión y curaduría de un periodista de La FM.