Permanecer durante años en una vivienda en calidad de arrendatario no siempre implica que ese dinero se pierda sin opción alguna. En Colombia existe un mecanismo jurídico que, bajo condiciones muy puntuales, abre la puerta para que quien habita un inmueble pueda solicitar que se le reconozca como propietario.
Sin embargo, no se trata de un trámite automático ni sencillo. La posibilidad está sujeta al cumplimiento de requisitos estrictos y a un proceso ante la justicia, en el que se debe demostrar que la ocupación del bien fue ejercida como si se fuera el verdadero dueño.
¿En qué casos un arrendatario puede reclamar la propiedad?
La figura jurídica que permite este cambio de titularidad es conocida como prescripción extraordinaria del dominio, contemplada en el Código Civil colombiano. Este mecanismo aplica cuando una persona ha ejercido la posesión del inmueble durante un tiempo prolongado y bajo determinadas condiciones.
El tiempo es clave
Uno de los requisitos esenciales es haber poseído el inmueble por al menos 10 años de forma continua, pública y pacífica. Esto significa que la ocupación no puede haber sido interrumpida, ni ejercida de manera violenta o clandestina.
Actuar como propietario
Además del tiempo, el ocupante debe demostrar que asumió comportamientos propios de un dueño. Por ejemplo:
- Realizar mejoras o mantenimiento estructural.
- Pagar servicios públicos.
- Asumir impuestos o contribuciones del inmueble.
- Encargarse de su conservación sin depender del arrendador.
En otras palabras, debe evidenciar que ejerció actos de señor y dueño, más allá de un simple contrato de arriendo.
No obstante, la normativa vigente protege los derechos del propietario original. Por eso, este tipo de reclamaciones no prosperan fácilmente y requieren pruebas sólidas. Asimismo, decisiones judiciales como la Sentencia SC10189-2016 han reiterado que cada caso debe analizarse con rigor.
¿Cuál es el procedimiento para solicitar la propiedad?
El camino para que un arrendatario pase a ser propietario implica acudir ante un juez civil.
- Demostrar la posesión efectiva durante el tiempo exigido por la ley.
- Presentar una demanda solicitando el reconocimiento de la prescripción extraordinaria del dominio.
- Vincular al propietario original, quien tendrá derecho a defenderse y controvertir las pruebas.
- Si el juez falla a favor del demandante, se ordena la inscripción del nuevo titular en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Solo después de esta decisión judicial y su respectiva inscripción registral se formaliza el cambio de propietario.
¿Qué implicaciones tiene este proceso?
Aunque la figura existe, no es común en la práctica. La carga probatoria es alta y el ocupante debe demostrar que, durante años, actuó como dueño sin reconocer autoridad del arrendador.
Si el propietario logra acreditar que nunca perdió su dominio o que existió un contrato vigente, el proceso puede fracasar. Por eso, este tipo de reclamaciones suelen ser complejas y requieren acompañamiento jurídico especializado.
Un punto fundamental es entender que el simple hecho de pagar arriendo por mucho tiempo no convierte automáticamente a alguien en propietario. La ley exige probar que hubo una verdadera posesión con ánimo de dueño y que el titular original estuvo inactivo o permitió esa situación.
Para quienes consideren estar en un escenario similar, la recomendación es consultar con un abogado experto en derecho inmobiliario antes de iniciar cualquier acción judicial.