Con el inicio de cada año, el bolsillo de los colombianos suele resentirse por los incrementos en diferentes gastos cotidianos. Servicios públicos, trámites, arriendos y otros pagos recurrentes tienden a ajustarse, y uno de los rubros que también podría registrar un alza importante en 2026 es la cuota de administración de los conjuntos residenciales, impulsada por cambios normativos que empezarán a regir.
A diferencia del canon de arrendamiento, cuyo aumento está directamente ligado a indicadores económicos como la inflación, la cuota de administración no tiene un tope fijo definido por ley. Su valor depende de múltiples factores internos de cada propiedad horizontal, como las necesidades de mantenimiento, seguridad y operación. No obstante, una nueva regulación laboral podría generar un impacto adicional en estos cobros durante el próximo año.
¿De qué depende el valor de la cuota de administración?
El valor que pagan mensualmente los propietarios no se calcula de manera automática ni responde a una sola variable económica. Cada copropiedad define su cuota con base en un presupuesto propio, construido a partir de las necesidades reales del conjunto y de los servicios que se deben garantizar durante el año.
Por esta razón, dos conjuntos ubicados en la misma ciudad pueden tener cuotas muy distintas. Todo depende de factores como el tamaño del proyecto, el número de zonas comunes, el tipo de vigilancia, el personal contratado y los planes de mantenimiento previstos.
Incremente en la administración de los conjuntos residenciales este 2026
Con la llegada del 2026, las administraciones ya se encuentran elaborando el presupuesto que regirá el funcionamiento de los conjuntos residenciales. Este documento es fundamental, pues define cuánto dinero se requiere para conservar las áreas comunes, garantizar la seguridad y cubrir los gastos básicos de operación.
Aunque se trata de un procedimiento rutinario, muchos copropietarios desconocen qué rubros se incluyen en este cálculo y cómo se distribuyen los costos, lo que suele generar inquietudes cuando se anuncian aumentos en la cuota de administración.
Uno de los principales factores que explicaría el incremento de la cuota en 2026 es el pago de la jornada nocturna para los vigilantes. Desde el 25 de diciembre de 2025, este horario se extenderá oficialmente desde las 7:00 de la noche hasta las 6:00 de la mañana, lo que implica más horas con recargo para los trabajadores que laboran en ese turno.
Además, la ley establece que el recargo nocturno debe pagarse con un 35 % adicional sobre la hora ordinaria, lo que incrementa de manera significativa los costos de nómina.
¿Quién asume el aumento en la vigilancia?
En los conjuntos residenciales que cuentan con vigilancia presencial las 24 horas, este cambio se traduce en un mayor valor en los contratos con las empresas de seguridad. Como ocurre con otros gastos operativos, ese incremento termina trasladándose a los propietarios a través de la cuota de administración.
Por esta razón, muchas administraciones están ajustando contrarreloj sus presupuestos y preparando diferentes escenarios financieros para presentarlos en las asambleas del próximo año.