En Colombia, la Ley 820 de 2003 regula las relaciones entre arrendadores e inquilinos de inmuebles, definiendo los derechos y deberes de ambas partes.
En la ley también están definidas las modalidades de contrato, regula las formas de pago, establece las causales de terminación de contrato y especifica las obligaciones de cada parte, como el pago del arriendo y de los servicios públicos por parte del inquilino, entre otros aspectos.
La norma también establece las condiciones para que el arrendador pueda pedir la terminación unilateral del contrato. Entre todas esas condiciones existe una particular restricción.
La ley establece esta restricción al arrendador para pedirle la vivienda al arrendatario
De acuerdo con la norma, los propietarios no pueden pedir la entrega de la vivienda cuando un tercero la va a comprar, a menos que se cumpla con una condición: el arrendador debe avisar previamente por escrito al arrendatario, con una antelación no menor de tres meses.
Adicionalmente, si la terminación del contrato es unilateral, el dueño del inmueble está obligado a efectuar el pago de una indemnización equivalente al precio de tres meses de arriendo.
Casos en los que el arrendatario puede terminar unilateralmente el contrato
De acuerdo con el artículo 22 de la Ley 820 de 2003, un propietario puede solicitar la terminación del contrato si el inquilino incurre en alguna de las siguientes causales taxativas:
• Falta de pago: No cancelar el canon de arrendamiento en el tiempo y forma acordados.
• No pago de servicios públicos o expensas comunes: La no cancelación de estos pagos cuando ocasione la suspensión de un servicio.
• Subarriendo o cesión no autorizada: Ceder el contrato, subarrendar total o parcialmente el inmueble o cambiar su uso residencial sin el permiso explícito del propietario.
• Afectación a la convivencia o actos delictivos: La utilización del inmueble para actividades que alteren la tranquilidad ciudadana o que sean contrarias a la ley.
• Alteraciones no autorizadas: Realizar cambios, ampliaciones o daños en la propiedad sin consentimiento del arrendador.
• Violación del reglamento de propiedad horizontal: Incumplir las normas internas cuando la vivienda pertenece a un conjunto o edificio sometido a este régimen.
Es importante destacar que, si la irregularidad está debidamente comprobada, estas causales otorgan al propietario el derecho de terminar el contrato, sin que el tiempo de permanencia del inquilino en el inmueble constituya un impedimento.
Sin embargo, el incumplimiento del inquilino no es la única vía para terminar un contrato; la ley también contempla escenarios donde el arrendador puede hacerlo de forma unilateral.
Devolución del inmueble
Por otra parte, un propietario puede solicitar la restitución del inmueble bajo las siguientes tres circunstancias especiales:
• Ocupación propia: Cuando el arrendador necesita habitar el inmueble durante al menos un año.
• Demolición o reparaciones indispensables: Si la propiedad debe ser desocupada para realizar obras de reconstrucción o mantenimiento estructural.
• Compraventa del inmueble: Cuando el inmueble debe entregarse como parte de un contrato de venta.
En cualquiera de estos casos, el arrendador tiene la obligación de enviar un previo aviso escrito al arrendatario a través de un servicio postal autorizado. Esta comunicación debe realizarse con una antelación no menor de tres meses a la fecha de vencimiento del contrato.
A diferencia de la terminación unilateral por voluntad del arrendador, estas causales especiales no exigen el pago de una indemnización, pero sí el estricto cumplimiento del preaviso.
Así como existen reglas claras para la terminación, la ley también es explícita sobre las obligaciones del arrendador durante toda la vigencia del contrato.