La ganancia ocasional se refiere a los ingresos que no son frecuentes y se derivan de eventos que no son recurrentes, como la venta de un inmueble.
En esta situación, la ganancia ocasional se configura como la diferencia que hay en el valor de venta de una vivienda en relación con su precio de compra. A este tipo específico se le conoce como ganancia ocasional en la venta de inmuebles.
Legalmente, la ganancia ocasional en la venta de inmuebles se configura cuando la enajenación de una propiedad genera un ingreso sustancialmente superior a su costo de adquisición o a su valor fiscal actualizado.
¿A partir de qué monto se cobra la ganancia ocasional?
La realidad es que técnicamente no existe un monto de venta mínimo a partir del cual empiece a cobrarse la ganancia ocasional por la venta de un inmueble. Este impuesto se calcula a partir de la utilidad, es decir, la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal (el monto por el cual se declaró o adquirió el bien, más los ajustes autorizados).
En términos ilustrativos, si una vivienda se adquiere por $200 millones y queda registrada por ese valor y posteriormente se vende en $240 millones, se genera una ganancia ocasional por venta de inmuebles de $40 millones.
De esta forma, la ganancia ocasional se calcula así:
Precio de venta - Costo fiscal del activo = Ganancia ocasional
Por lo general, cuando una propiedad se adquiere por determinado valor, se mantiene por un periodo mínimo de dos años desde la escrituración y luego se enajena por un precio considerablemente superior, la diferencia se considera ganancia ocasional por venta de inmuebles y debe ser reportada en la declaración de renta.
No obstante, existen algunas excepciones específicas aplicables a la ganancia ocasional en la declaración de renta cuando se trata de la venta de un inmueble.
Reforma tributaria trajo exenciones
Sin embargo, la reforma tributaria, aprobada bajo la Ley 2277 de 2022, trajo exenciones al impuesto de ganancia ocasional por venta de inmuebles:
- Tarifa general: la tarifa aplicable a las ganancias ocasionales por la venta de activos fijos se mantiene en el 15 %.
- Exención por vivienda de habitación: cuando el inmueble enajenado corresponde a la vivienda principal, es decir, donde vive el propietario, las primeras 5.000 UVT de la utilidad se encuentran exentas de impuesto.
Como en 2026 la UVT equivale a $52.374, esta exención corresponde, aproximadamente, a los primeros $261.870.000 de utilidad generada.
La exención aplica siempre que se cumplan determinadas condiciones:
- El inmueble debe corresponder a la vivienda de habitación del contribuyente.
- Debe haber sido poseído durante al menos dos años.
- La utilidad debe calificar como ganancia ocasional.
- Los recursos obtenidos deben destinarse a la adquisición de otra vivienda o al pago total o parcial de créditos hipotecarios.