Arrendar una casa o un apartamento se ha convertido en la alternativa más viable para miles de personas que buscan estabilidad sin asumir de inmediato el peso de un crédito hipotecario. Los altos precios de la vivienda, los trámites exigentes y la dificultad para acceder a subsidios han llevado a que cada vez más familias y jóvenes opten por el arriendo como solución habitacional a largo plazo.
Este escenario ha impulsado el crecimiento del mercado de alquileres en distintas ciudades del país. Mientras que para los inquilinos representa una forma flexible de vivienda, para los propietarios suele significar un ingreso adicional, siempre que exista un acuerdo claro y bien definido entre ambas partes.
La importancia del contrato de arrendamiento
Uno de los errores más frecuentes al poner un inmueble en arriendo es no dejar todo por escrito. Un contrato bien estructurado no solo define el canon mensual, sino también las obligaciones, derechos y límites del inquilino.
Este documento es clave para evitar conflictos futuros, especialmente cuando el arrendatario permanece durante largos periodos en la misma propiedad. En algunos casos, la falta de control o seguimiento puede derivar en disputas legales.
¿Puede un inquilino quedarse con una casa tras vivir más de 10 años?
Esta es una de las dudas más frecuentes entre los propietarios. La respuesta corta es: sí es posible, pero no ocurre de manera automática.
Según el Ministerio de Justicia y del Derecho, existe una figura legal llamada proceso de declaración de pertenencia, mediante la cual una persona puede solicitar que se le reconozca como dueña de un inmueble, siempre que cumpla con condiciones muy específicas.
Este proceso se basa en la prescripción adquisitiva del dominio, que aplica cuando alguien actúa como propietario durante un tiempo prolongado y el verdadero dueño no ejerce control ni reclama el bien.
¿Qué es la declaración de pertenencia?
Se trata de un proceso judicial en el que una persona busca que un juez declare formalmente que es propietaria de un inmueble, pese a no figurar como tal en los registros oficiales.
De acuerdo con el Ministerio de Justicia, esto ocurre cuando alguien:
- Ha ocupado el predio durante varios años.
- Se ha comportado como dueño, sin reconocer autoridad de otro propietario.
- Ha asumido gastos y responsabilidades propias del inmueble.
Es importante aclarar que habitar una casa por 10 años o más no genera problemas por sí solo, siempre que exista un acuerdo válido con el propietario y se respeten las condiciones del arriendo.
El conflicto surge cuando el arrendatario deja de actuar como inquilino y empieza a comportarse como dueño del inmueble, sin oposición del propietario.
Tipos de prescripción adquisitiva en Colombia
La ley contempla dos formas mediante las cuales una persona puede solicitar la propiedad de un inmueble:
Prescripción adquisitiva ordinaria
- Aplica cuando la posesión ha sido de al menos 5 años.
- Se requiere un título o documento que respalde la posesión, como un contrato de compraventa o cesión.
Prescripción adquisitiva extraordinaria
- Exige una posesión continua de 10 años o más.
No necesita título, pero sí pruebas claras de posesión, como:
- Pago de impuestos
- Mantenimiento del inmueble
- Mejoras realizadas
- Servicios públicos a su nombre
¿Un arrendatario puede reclamar la vivienda que alquiló?
Sí, pero solo si logra demostrar ante un juez que durante ese tiempo actuó como propietario y no como inquilino. El proceso no es automático ni sencillo y siempre requiere una sentencia judicial.
En propiedades sometidas a propiedad horizontal, el caso debe ser evaluado por un juez civil, quien analizará cada prueba presentada.
¿Qué debe hacer un propietario si teme perder su inmueble?
Si un inquilino intenta iniciar un proceso de pertenencia, lo más recomendable es actuar de inmediato:
- Buscar asesoría jurídica, especialmente si el inmueble supera los 40 salarios mínimos legales vigentes.
- Acudir a consultorios jurídicos gratuitos del municipio si no cuenta con abogado.
- Verificar que el inmueble esté debidamente registrado en el folio de matrícula inmobiliaria.
- Estar atento a cualquier notificación judicial.
Durante el proceso, el juez puede ordenar una visita al inmueble para verificar quién ejerce realmente la posesión.
Recuerde que el Ministerio de Justicia es claro en que ninguna persona puede perder su vivienda sin un fallo judicial. Si el proceso de pertenencia no está debidamente registrado y aprobado por un juez, el inmueble sigue perteneciendo a su dueño legal.