Todos los propietarios y sus representantes en conjuntos residenciales se alistan para una fecha clave en marzo: la asamblea de copropietarios.
De acuerdo con la Ley 675 de 2001 (Régimen de Propiedad Horizontal), estas reuniones deben realizarse dentro de los tres meses posteriores al cierre del período presupuestal. Por esta razón, generalmente se llevan a cabo en marzo, ya que la mayoría de las copropiedades en el país finalizan su año contable el 31 de diciembre. En consecuencia, el plazo máximo legal para celebrar la asamblea ordinaria es el 31 de marzo.
En las asambleas se definirán, entre otros aspectos, el valor de la cuota de administración, un tema clave, especialmente por el incremento del salario mínimo.
Otros aspectos que decide la asamblea de copropietarios son las modificaciones o remodelaciones en la estructura del conjunto o edificio; nombrar o remover al administrador y suplente, así como a los integrantes del comité de convivencia y del consejo de administración.
No obstante, las decisiones que se tomen en esta reunión podrían quedar invalidadas si no se cumplen las condiciones para su convocatoria, establecidas en el artículo 39 de la mencionada Ley 675 de 2001.
La asamblea de copropietarios quedará invalidada en este caso
De acuerdo con la ley citada, la administración debe convocar a la asamblea con un mínimo de 15 días calendario de anticipación; de lo contrario, podría enfrentar las siguientes sanciones legales:
La asamblea puede ser impugnada: las decisiones que se tomen en la asamblea pueden ser impugnadas por cualquier copropietario afectado. Esta acción se interpone ante el juez civil municipal de donde esté ubicado el inmueble, de acuerdo con el artículo 48 de la Ley 675 de 2001.
Las decisiones pueden quedar sin efecto: si el juez determina que no se cumplieron los requisitos legales al realizar la reunión, las decisiones adoptadas se pueden anular total o parcialmente.
El administrador puede ser sancionado: incumplir el procedimiento establecido en la Ley 675 de 2001 genera responsabilidad civil o disciplinaria para el administrador, especialmente si ello causa perjuicios a los copropietarios.
No se subsana con la asistencia de propietarios: así algunos o incluso todos los propietarios asistan a la asamblea, la ley es estricta con los plazos que se deben cumplir para convocarla. Si no se cumple con este requisito, las decisiones allí tomadas quedan anuladas.
Propietarios tendrán prohibido entrar a la asamblea en estos casos
El derecho a participar y votar en la asamblea de copropietarios está reconocido en la Constitución Política de Colombia. Sin embargo, el abogado Gustavo Martínez Rojas, especialista en Derecho Administrativo, explicó que este no tiene carácter de derecho fundamental, según la jurisprudencia de la Corte Constitucional.
El jurista citó la sentencia T-630 de 1997, en la que se establece que los servicios de administración relacionados con la propiedad horizontal, como el acceso a la asamblea, no alcanzan la categoría de derechos fundamentales. En la misma línea, la sentencia de unificación 509 de 2001 señala que estos asuntos no son objeto de tutela, ya que no comprometen necesidades vitales de los residentes ni tienen rango constitucional.
Asimismo, en 2023, la Corte Constitucional reiteró que prohibir la asistencia de propietarios en mora a la asamblea general no vulnera derechos fundamentales. Por el contrario, se trata de una medida legítima que pueden adoptar los órganos de administración para incentivar el pago de las cuotas.
En ese sentido, restringir la participación y el voto de los deudores no implica la violación de un derecho fundamental, sino la limitación de un derecho de origen legal. No obstante, esta medida debe estar expresamente contemplada en el reglamento de propiedad horizontal, ya que la Ley 675 permite que ciertos aspectos sean definidos por la asamblea.