Para tomar la decisión de comprar una vivienda se debe asumir varios compromisos. A lo largo del proceso pueden surgir situaciones que lleven al comprador a cambiar de opinión antes de finalizar el negocio. En esos casos, no siempre se perderá el dinero, ya que en la ley colombiana y en las condiciones de cada contrato hay varias opciones en los que es posible recuperar total o parcialmente el dinero.
Devolver el dinero depende de varias cosas, como por ejemplo, en la etapa en la que se encuentre el proceso de compra, el tipo de contrato firmado, las cláusulas que se acordaron entre las partes y las normas que protegen a los consumidores. Por eso, antes de desistir o firmar cualquier documento, es mejor revisar las condiciones del negocio, pues no todos los casos tienen el mismo tratamiento jurídico.
¿Cuándo es posible recuperar el dinero entregado?
Una de las vías que tiene la ley es el derecho de retracto, aunque este no aplica en todas las compras de vivienda. El artículo 47 de la Ley 1480 de 2011 establece que este derecho se da en determinados contratos mediante sistemas de financiación que dio el proveedor o en ventas que se realizaron de manera diferente o a distancia, siempre que se cumplan las condiciones.
La Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) también ha explicado que, cuando se trata de bienes inmuebles, es importante que se identifique en qué momento se encuentra la negociación. Según la entidad, el retracto que está en el Código Civil solo puede ejecutarse antes de que la compraventa quede en firme, es decir, antes de dar la escritura pública y de inscribirla en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Una vez se cumplen estos pasos, ya no se puede hacer nada.
Cuando el derecho de retracto sí se puede llevar a cabo, la ley dice que el contrato queda sin efectos y el proveedor debe devolver las sumas pagadas por el comprador. Además, la norma establece que este derecho debe hacerse dentro de los cinco días hábiles siguientes a la entrega del bien o a la celebración del contrato, según corresponda.
No obstante, el comprador también tiene obligaciones. Entre ellas está devolver el bien en las mismas condiciones en que lo recibió y, cuando la ley así lo establece, asumir los costos de transporte que implique la devolución.
El contrato puede definir si hay devolución o no
En muchos proyectos inmobiliarios, especialmente cuando la vivienda aún está en construcción, los compradores firman documentos como promesas de compraventa, formularios de separación o contratos fiduciarios. Cada uno de estos acuerdos tiene reglas diferentes sobre las consecuencias de desistir del negocio.
Por esa razón, es mejor revisar cuidadosamente el contrato, prestando especial atención a aspectos como:
- Las condiciones para retirarse del proceso de compra.
- Los plazos establecidos para informar el desistimiento.
- Las penalidades económicas que puedan aplicarse.
- Los valores que podrían ser reembolsados.
- Los casos específicos en los que procede la devolución del dinero.
La SIC ha señalado que las relaciones entre constructores y compradores deben ajustarse a las normas de protección al consumidor. Además, cada caso debe analizarse de manera individual, teniendo en cuenta el contrato firmado y las circunstancias particulares, con el fin de establecer si existe alguna cláusula que afecte los derechos del comprador.
Esto significa que no hay una regla que dicte que quien desiste de comprar una vivienda pierda todo el dinero. De la misma manera, tampoco puede afirmarse que siempre se devolverá la totalidad de este, ya que todo depende de lo que se haya pactado entre las partes y de lo que esté en la ley.
Qué hacer si decide retirarse de la compra
Si una persona considera que tiene derecho a solicitar la devolución del dinero, el Ministerio de Justicia recomienda presentar primero la solicitud directamente ante el constructor, vendedor o proveedor. Esa comunicación puede hacerse por escrito, de manera verbal o por medios electrónicos, dependiendo de las condiciones del proceso.
Cuando el derecho de retracto es procedente, la ley obliga al proveedor a devolver las sumas pagadas por el comprador. Además, la Ley 2439 de 2024 señala que, en las operaciones de comercio electrónico, el reembolso no podrá tardar más de 15 días calendario, siempre que el consumidor haya cumplido con los requisitos previstos para ejercer ese derecho.
Si el comprador considera que sus derechos fueron vulnerados o que la empresa incumplió las condiciones del contrato, puede acudir a los mecanismos establecidos por la ley para buscar una solución. En estos casos, las autoridades revisan las pruebas y el contenido de los documentos firmados para determinar si existe o no un incumplimiento.
¿Siempre devuelven el dinero si una persona desiste de comprar una vivienda?
No. La devolución no está garantizada en todos los casos. Todo dependerá del tipo de contrato firmado, de las cláusulas acordadas, del momento en el que se produzca el desistimiento y de si la situación encaja en alguno de los escenarios previstos por la ley.
¿Qué documentos conviene revisar antes de desistir de la compra?
Lo más importante es leer la promesa de compraventa, el contrato fiduciario, el formulario de separación o cualquier documento firmado durante el proceso. Allí suelen estar establecidas las condiciones para retirarse del negocio, las posibles penalidades y los casos en los que procede la devolución del dinero.
¿Qué hacer si la constructora o el vendedor niegan la devolución?
Si el comprador considera que tiene derecho al reembolso y este le es negado, puede acudir a los mecanismos previstos por la legislación colombiana para resolver la controversia. Para ello, es fundamental conservar los contratos, recibos de pago y demás documentos relacionados con la negociación, ya que servirán como soporte durante el proceso.