Invertir en vivienda sobre planos sigue siendo una apuesta atractiva para construir patrimonio, pero exige un riguroso análisis antes de tomar la decisión, pues su rentabilidad depende en gran medida de la valorización, algo que no está garantizado.
El estancamiento de precios en zonas con sobreoferta o bajo desarrollo, así como los ciclos económicos marcados por altas tasas de interés, pueden reducir el margen esperado e incluso dificultar la venta o el arriendo del inmueble una vez entregado.
A estos factores se suman riesgos propios de la ejecución del proyecto. Los retrasos en obra por trámites, clima o costos de materiales pueden afectar el flujo de caja del comprador. Además, existe la posibilidad de que el proyecto no alcance su punto de equilibrio y se cancele o que, al momento de la entrega, el comprador no cumpla con las condiciones para acceder al crédito hipotecario. Por ello, resulta clave revisar la solidez de la constructora, las condiciones del contrato y la seguridad jurídica del lote antes de invertir.
Es por eso que las fiduciarias, entidades financieras que administran bienes o recursos, tienen el deber de garantizar la destinación del dinero y las condiciones que se pactan entre la constructora, los inversionistas y los clientes.
Por eso, un fallo de la Corte Suprema de Justicia sentó un precedente en el sector inmobiliario al definir con claridad el alcance de las responsabilidades de las sociedades fiduciarias en Colombia.
Corte Suprema define responsabilidad por fracaso en proyectos inmobiliarios
El alto tribunal recordó, mediante la Sentencia SC-5430-2021, que "las sociedades fiduciarias fungen como depositarias de la confianza otorgada por el fideicomitente y por los beneficiarios, y, en tal condición, deben emplear su capacidad administrativa y técnica en la gestión de intereses ajenos para cumplir correctamente el objeto del contrato".
Asimismo, el abogado Felipe Cardozo, especialista en Derecho Contractual, Responsabilidad y Daño Resarcible y Derecho Procesal Civil, explicó en un video publicado en TikTok que las fiduciarias tienen deberes profesionales que van más allá de la simple administración de recursos.
"Confiar en una fiducia no es un acto de fe, es un derecho protegido por la ley. Cuando una fiduciaria certifica lo que no existe, no es un error menor: es una falla grave de control. La Corte fue clara: el fiduciario no puede limitarse a recibir información, debe verificarla. Administrar recursos sin proteger al beneficiario vacía de contenido la figura fiduciaria. Y, cuando un proyecto inmobiliario fracasa por negligencia, la responsabilidad no desaparece: se responde", explicó el abogado en el video.
Las fiduciarias no se limitan a trámites burocráticos
El alto tribunal indica que una fiduciaria no se limita solo a hacer el trámite burocrático de recibir y trasladar la información, sino que debe comprobar las condiciones del proyecto para proteger los intereses de los beneficiarios.
"De no lograrse ese propósito, dichas instituciones solo podrán exonerarse de responsabilidad demostrando diligencia y cuidado, la cual debe ser de un grado máximo, que no es la que se espera de un hombre común", explica la Corte.
Si la fiduciaria incumpliera, debe responder con su patrimonio los perjuicios causados a los inversionistas.