¿Las viviendas turísticas están haciendo que los arriendos en Medellín sean cada vez más costosos? Esta es una de las preguntas que está sobre la mesa hoy en el debate “El futuro de la vivienda en Medellín”, organizado por el diario La República, que se desarrolla hasta las 11:00 de la mañana en el Country Club Ejecutivos.
Durante el encuentro, Ángela Fonseca Galvis y Andrés Giraldo, representantes de la Pontificia Universidad Javeriana, presentan los resultados de una investigación que estudió durante una década la relación entre la renta corta y los precios de los alquileres en Medellín.
El análisis llega en un momento clave para la ciudad, que adelanta la revisión de mediano plazo del Plan de Ordenamiento Territorial, POT, para 2025-2026. Por primera vez, esta revisión contempla reglas específicas para el alojamiento de renta corta, por lo que determinar si este tipo de actividad realmente está presionando los precios de la vivienda, resulta fundamental para las decisiones que tome la ciudad.
Airbnb está donde los arriendos ya eran altos
Uno de los principales resultados de la investigación es una distinción entre correlación y causalidad. Los investigadores encontraron que, efectivamente, en las zonas de Medellín donde hay más viviendas anunciadas en Airbnb, los arriendos son más altos. Pero, advierten, que esto no significa necesariamente que Airbnb sea el responsable de esos precios.
La explicación está en la ubicación. Las viviendas de renta corta tienden a concentrarse en sectores céntricos, con usos mixtos, buena conectividad, restaurantes y servicios, lugares que ya tenían una mayor demanda y precios de vivienda más elevados antes de la expansión del mercado turístico.
En otras palabras, Airbnb llega donde ya era caro vivir, pero la investigación no encuentra evidencia de que sea lo que vuelve caro vivir allí.
Una investigación sobre más de 15.000 cuadras
Para llegar a esta conclusión, los investigadores compararon más de 15.000 cuadras de Medellín entre 2015 y 2025, utilizando una década de información.
El estudio empleó dos fuentes independientes para analizar los arriendos: una base construida mediante verificación en terreno para estratos 4, 5 y 6 y otra proveniente de portales inmobiliarios para todos los estratos. También utilizaron tres medidas diferentes de demanda turística, entre ellas las llegadas al aeropuerto, las búsquedas en Google y la tasa de cambio.
Los investigadores compararon cuadras muy similares dentro de los mismos barrios, teniendo en cuenta una característica establecida antes del auge de las rentas cortas: el nivel de mezcla de usos del suelo definido por el POT de 2014.
Al hacer comparaciones cada vez más precisas entre sectores similares, la relación entre la presencia de Airbnb y el precio del arriendo se desvanece en las dos fuentes de información. La conclusión es contundente: con la evidencia analizada, el aumento de los arriendos en Medellín no se explica por la renta corta.
¿Hay menos oferta de vivienda?
La investigación también pone la mirada sobre un problema estructural de Medellín: la ciudad está construyendo menos vivienda. Entre 2015 y 2024, los permisos de construcción de vivienda por cada 100.000 habitantes disminuyeron 47 % en Medellín y 55 % en el Valle de Aburrá.
Además, los hogares son cada vez más pequeños: pasaron de tener poco más de cuatro personas en 2016 a aproximadamente 3,5 personas en 2024. Esto significa que se necesitan más viviendas para atender a una población distribuida en hogares cada vez más pequeños.
A esto se suman condiciones de crédito más restrictivas desde el choque de tasas de 2023. Los investigadores aclaran que estos factores son fuerzas estructurales documentadas, pero que su estudio no estima causalmente su efecto sobre los precios.
El debate llega al POT
Los resultados tienen especial importancia mientras el Concejo de Medellín discute la revisión del Plan de Ordenamiento Territorial y, en particular, las reglas que podrían aplicarse a las viviendas de renta corta. La investigación señala además que una eventual restricción a estas actividades justificada específicamente como una medida para frenar el aumento de los arriendos no encuentra respaldo en la evidencia analizada.
Esto no significa que la ciudad no pueda regular las viviendas turísticas. Los investigadores reconocen que pueden existir otras razones legítimas para hacerlo, como preservar el carácter residencial de determinados barrios, atender problemas de convivencia o tomar decisiones distributivas.
Pero serían discusiones diferentes a la pregunta de si las viviendas turísticas son las responsables del aumento de los arriendos. El estudio plantea que, si la preocupación principal es la asequibilidad de la vivienda, las herramientas deberían concentrarse en aumentar la oferta: permisos de construcción, acceso a financiación y disponibilidad de suelo.
Este es el contexto de la noticia
¿Las viviendas turísticas están encareciendo los arriendos en Medellín?
Según la evidencia de este estudio, no se encuentra un efecto causal positivo económicamente relevante de la renta corta sobre los precios de los arriendos.
¿Por qué entonces donde hay más Airbnb los arriendos son más caros?
Porque las viviendas turísticas tienden a instalarse en zonas que ya eran atractivas, céntricas, bien conectadas y con precios altos. La correlación existe, pero al controlar esas características, la relación causal desaparece.
¿Qué implica esto para la revisión del POT?
Que si se quiere restringir la renta corta para solucionar el problema de los arriendos, esa decisión debería estar sustentada en evidencia adicional. Si el objetivo es mejorar la asequibilidad, la investigación apunta principalmente a aumentar la oferta de vivienda mediante suelo, permisos y financiación.