Vivir en comunidad, como por ejemplo en un edificio residencial habitado por varias personas, implica que los daños estructurales en el inmueble de un vecino, como goteras, suciedad o fugas de gas, afecten el inmueble propio.
Este tipo de situaciones puede ser resuelto por el vecino o por usted mismo, siendo el diálogo la primera vía para solucionarlas. Sin embargo, si el propietario del inmueble con los daños no presta atención y no soluciona el problema, usted, como afectado, cuenta con herramientas legales para que se solucione el problema que le esté causando perjuicios.
¿Quién es el responsable por una fuga de agua en propiedad horizontal?
En primer lugar, se debe determinar el origen de la fuga. Según la Ley 675 de 2001, si el daño es causado por acción o negligencia del copropietario o inquilino, esa misma persona se debe encargar de la reparación. Pero si el daño es causado por el desgaste de una tubería que los habitantes o propietarios de dos inmuebles usan, ambos deben encargarse de la reparación.
Otra situación es si la constructora debe responder por esos daños, una posibilidad que otorga el Decreto 735 de 2013: “Para los bienes inmuebles, el término de la garantía legal de los acabados y las líneas vitales (como redes hidráulicas) será de un (1) año y el de la estabilidad de la obra, diez (10) años, en los términos del artículo 8° de la Ley 1480 de 2011”. En otras palabras, si una tubería se daña durante el primer año de uso, es responsabilidad de la constructora.
¿Qué hacer si el vecino no quiere responder por un daño en su inmueble que afecte al suyo?
Si el diálogo no funcionó como primera medida, el siguiente paso es acudir a la administración del conjunto residencial para que ayude a resolver el conflicto. Antes de eso, es recomendable adjuntar las pruebas correspondientes y obtener un informe pericial que certifique el lugar del daño, las afectaciones ocasionadas y la identificación de los responsables.
En caso de que la mediación de la administración no funcione, ya puede escalar a recursos legales, presentando una querella ante la inspección de policía con fundamento en lo señalado en el numeral 3 del artículo 77 de la Ley 1801 de 2016 (Código Nacional de Policía):
“Perturbar la posesión o mera tenencia de un inmueble o mueble por causa de daños materiales o hechos que la alteren, o por no reparar las averías o daños en el propio inmueble que pongan en peligro, perjudiquen o molesten a los vecinos”. Ese artículo contempla una multa de 8 salarios mínimos diarios por esta contravención.
Demanda civil
Como última medida, el afectado puede acudir a un proceso civil de responsabilidad extracontractual, mediante el cual podrá reclamar la reparación del daño y el pago de la indemnización por los perjuicios que logre acreditar dentro del proceso.
Conforme al artículo 2341 del Código Civil, quien cause un daño está obligado a repararlo; por tanto, nadie debe soportar gratuitamente el perjuicio ocasionado por otro, ya sea por acción u omisión.
El inconveniente de esta alternativa radica en el tiempo que puede tomar el proceso civil para brindar una solución efectiva y definitiva.