Los contratos de arrendamiento en Colombia pueden producir algunas diferencias entre los propietarios de las viviendas y los arrendatarios. Es por eso que la Ley 820 de 2023, que regula el régimen de arrendamiento de vivienda urbana, establece los lineamientos bajo los cuales se rigen este tipo de contratos.
Esta ley busca equilibrar el uso productivo de los inmuebles con el derecho fundamental a disfrutar de un hogar en condiciones dignas y resulta una herramienta clave para resolver desacuerdos entre propietarios e inquilinos.
Una de las disposiciones de la norma se refiere a las mejoras o reparaciones del inmueble arrendado, un aspecto que suele generar confusión tanto en propietarios como en arrendatarios sobre quién debe asumir su costo. Justamente, existen casos en los que las mejoras realizadas a la propiedad deben ser reembolsadas a los inquilinos.
Tipos de reparaciones a inmuebles
De acuerdo con el Ministerio de Justicia y del Derecho, las reparaciones en un inmueble se clasifican en tres categorías: indispensables o necesarias, locativas y útiles.
Las reparaciones indispensables o necesarias son aquellas que permiten que el inmueble continúe en condiciones de uso y conservación, como la sustitución de tuberías en mal estado. Por lo general, su costo corresponde al arrendador. No obstante, el arrendatario puede asumirlas y solicitar el reembolso, siempre que haya informado oportunamente, demuestre que no fueron ocasionadas por su responsabilidad y acredite que el arrendador no actuó a tiempo.
Por su parte, las reparaciones locativas comprenden los arreglos requeridos para mantener el inmueble en las mismas condiciones en que fue entregado, como pintar paredes deterioradas o corregir daños derivados del uso habitual.
En cuanto a las reparaciones útiles, se trata de mejoras que aumentan el valor del inmueble, como la instalación de elementos de mayor costo. En estos casos, el arrendador no está obligado a reembolsarlas si no otorgó autorización previa; sin embargo, el arrendatario podrá retirar los materiales empleados, siempre que no se ocasionen daños al bien.
De todas formas, el Ministerio de Justicia recuerda que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes, por lo que sus cláusulas pueden establecer con claridad quién debe asumir cada tipo de reparación.
¿Cómo solicitar el reembolso por reparaciones al inmueble?
Frente a las reparaciones a una propiedad que son realizadas por un arrendatario, pero que por ley corresponden al arrendador, el abogado Jackson Peláez, especialista en derecho administrativo y constitucional, explicó en un video publicado en su cuenta de TikTok que el inquilino tiene derecho a que se le reconozcan, y que eso se logra a través de un proceso judicial.
"Necesita probar que efectivamente hizo esas mejoras, cuál fue el valor de las mismas y acreditar eso dentro del proceso para que se las puedan reconocer y así cobrarlas", indicó.
Para sustentar esas afirmaciones, el abogado hace referencia a dos leyes:
Artículo 739 del Código Civil: Construcción y siembra en suelo ajeno. El dueño del terreno en que otra persona, sin su conocimiento, hubiere edificado, plantado o sembrado, tendrá derecho de hacer suyo el edificio, plantación o sementera, mediante las indemnizaciones prescritas a favor de los poseedores de buena o mala fe en el título de la reivindicación, o de obligar al que edificó o plantó a pagarle el justo precio del terreno con los intereses legales por todo el tiempo que lo haya tenido en su poder, y al que sembró a pagarle la renta y a indemnizarle los perjuicios.
Artículo 412 del Código General del Proceso: Mejoras. El comunero que tenga mejoras en la cosa común deberá reclamar su derecho en la demanda o en la contestación, especificándolas debidamente y estimándolas bajo juramento de conformidad con el artículo 206, y acompañará dictamen pericial sobre su valor. De la reclamación se correrá traslado a los demás comuneros por diez (10) días. En el auto que decrete la división o la venta, el juez resolverá sobre dicha reclamación y, si reconoce el derecho, fijará el valor de las mejoras.
Sobre las mejoras útiles, el artículo 1994 del Código Civil indica que "el arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles en que no ha consentido con la expresa condición de abonarlas".
Pero el inquilino puede "separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada, a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales, considerándolos separados".